Proč je nebezpečné investovat do iluzí a ještě navíc na páku

Nemovitost
Nemovitost

 

Nabízím vám skvělou investici: Vložte miliony do iluze ceny a postavte to na páku! Že se vám to nezdá? Proč si tolik lidí stále myslí, že investice do nemovitostí je ta jediná, která má smysl? Ukážu vám, jak se na takovou investici podívat trochu jinak. Udělejte si pohodlí a pusťte se do čtení.

Nejdřív se pozastavíme u investice na páku. Jedná se o případ, kdy investor nemá dostatek volných prostředků na investici, o které je přesvědčený, že musí být úspěšná, a proto si „chybějící“ peníze půjčí. Klasický finanční pákový efekt funguje jednoduše a je vyjádřený podílem celkových použitých a vlastních prostředků (např. 1:2 znamená 50% vlastních prostředků). Používá se nejčastěji ve forexu, ale i obchodech s akciemi, poskytnout půjčku může (obvykle s úrokem) makléř či broker. V případě úspěchu může znamenat znásobení zisku ale i naopak, v případě ztráty se ztráta násobí úměrně půjčené částce (dluhy se samozřejmě splácí, často i v Řecku). Konec hlášení v cizím jazyce, tedy pardon… konec teoretické vsuvky.

Z výše uvedeného jasně vyplývá, že investice na páku je pouze pro opravdu zkušené investory, kteří musí pečlivě zvážit své investiční cíle a ochotu riskovat, protože v případě neúspěchu přijdete nejen o vlastní prostředky, ale i o půjčené peníze. Není vhodné takhle investovat peníze, které si nemůžete dovolit ztratit. A přesto – hodně lidí si s takovým typem investic doslova zahrává. Pokud si je investor vědomý všech možných rizik a všech možných ztrát (a ty můžou být nemalé a ještě násobené pákou), nelze principiálně proti investici na páku v zásadě nic namítat. Ale opravdu to není pro každého.

A kde je ta iluze? V naší hlavě. Mluvím o cenách nemovitostí, například investičních bytů. Že se vám to nezdá? Tak se trochu zamyslete nad následujícími řádky. Hodně lidí si pamatuje na situaci na „trhu“ bydlení za bývalého režimu. Ono to trh příliš ani nebyl, spíš byl problém nějaký byt sehnat. Když si ale poměříte tehdejší ceny bytů k tehdejší průměrné mzdě, dostanete přibližně podobné číslo jako dnes. Byt se dal pořídit cca za 100 tisíc Kč, kdežto dům šel postavit za 250 tisíc Kč (nemusíte mě hned tahat za slovo, protože nebudeme teď porovnávat úroveň dostupného vybavení a zařízení, a to nejen proto, že to je mnohdy nesrovnatelné). Co ovšem brzy po převratu významně narostlo, byla nominální hodnota nemovitostí a to je podstatou té iluze v naší hlavě. Máme prostě takovou historickou zkušenost, že z relativně nízké hodnoty (statisíce) narostly za posledních 25 let ceny nemovitostí na čísla v řádech milionů. Podvědomě si přitom ale nepřipouštíme jasný fakt, že reálné ceny mají trochu jiný vývoj, totiž že s výjimkou období pár let zhruba do roku 2009 vlastně stagnují. A jak to dopadlo s cenami nemovitostí s nastupující krizí, to už všichni víme. Dá se říct, že vlastně i ten poslední nárůst přispěl k tak trochu pokřivenému vnímání reálné ceny nemovitostí. Lze to ukázat na následujícím obrázku.

Shiller index
Shiller index

Křivka zobrazuje reálné ceny nemovitostí v USA během posledních 125 let očištěné o inflační vlivy, autorem je nositel Nobelovy ceny za ekonomii Robert Shiller. Povšimněte si: za prvních 50 let reálné ceny nemovitostí spíš klesaly, koncem války začaly růst, aby se za dalších 55 let dostaly v roce 1997 těsně nad hodnotu indexu 100. Ano, Shiller tvrdí, že za více než 100 let vzrostly reálné ceny nemovitostí pouze o pár procent. Pak nastal boom ukončený počátkem nového tisíciletí hospodářskou krizí a ceny se vrátily na téměř původní hodnoty. Dnes (podzim 2015) opět rostou, jak v USA, tak i u nás.

Proti grafu lze vznést hned několik námitek:

  • Jedná se o nemovitosti v USA, a to se nás v ČR netýká. Kdyby to byla pravda, tak by se nás netýkala ani nedávná krize, která se k nám prostě přelila. Už nějakou dobu jsme součástí světové ekonomiky a její vývoj ovlivňuje zásadně situaci i u nás
  • Teď ceny nemovitostí opět rostou, i v USA. Ano, to je pravda, otázkou je, jak dlouho to bude trvat a jakých reálných hodnot dosáhnou. Můžou taky začít opět klesat.
  • Investice do nemovitosti jako svým způsobem trvalého aktiva je jistá a dlouhodobá. No, zkuste se na tohle zeptat Brita nebo Američana, nejspíš s Vámi nebudou souhlasit. Navíc zhodnocení v řádu (i kdyby) desítek procent za více než sto let je hodně nízké i na konzervativního investora. Shillerovi vyšlo asi 0,4% ročně! Dostanete v bance takový úrok na hypotéku?

S vlastnictvím nemovitosti je navíc spojena celkem slušná řádka dalších závazků a povinností. Více k tomuto tématu najdete v jedné kapitole e-booku o investicích, který si můžete stáhnout zde.

ebook1

A jak s pořízením investiční nemovitosti souvisí ta páka? Jednoduše, jde o hypotéku. Jen málokdo si pořizuje investiční nemovitost za hotové, drtivá většina lidí si na to půjčí, vždyť ty úroky jsou tak krásně nízko (přičemž je jisté, že tak nezůstanou navždy a určitě porostou). Když máte pouze 10% vlastních prostředků a půjčujete si zbylých 90%, investujete na páku 1:10. Banka si své peníze pojistí zástavou vaší nemovitosti, a když nebudete v horších časech schopni splácet, prostě o ni přijdete. Jak si peníze a výnosy „pojistíte“ vy?

Výše uvedené ovšem neznamená, že investice do nemovitosti je z principu špatná. Existují teorie, podle kterých by nemovitosti měly tvořit ve vašem portfoliu asi třetinu. Mimochodem v majetku dolarových milionářů dělají nemovitosti méně než 20%! Mají v akciích a dluhopisech nejméně dva krát více než v nemovitostech.

Pořizovat si investiční nemovitost jako hodně konzervativní investici má smysl až si vytvoříte pevný a solidní základ svého investičního portfolia například v podobě investic do otevřených podílových fondů. Dělat to v opačném pořadí – nejdřív nemovitost a až pak cenné papíry (bez ohledu na jejich charakter) vás připraví o možné výnosy právě v těch cenných papírech. A ty jsou ve srovnatelném investičním horizontu zcela jistě vyšší než zhodnocení napákovaných prostředků v nemovitosti, kteréžto cena je pouhou iluzí.

Sdílejte na sociálních sítích
Share on Facebook
Facebook
Tweet about this on Twitter
Twitter
Share on LinkedIn
Linkedin
Email this to someone
email

Odpovědět